Un edificio può essere definito “storico” o “vincolato” solo quando esiste un atto formale della Soprintendenza, emanato ai sensi degli articoli 10 e 13 del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004).

Questo provvedimento, chiamato dichiarazione di interesse culturale, accerta che il bene possiede un particolare pregio storico, artistico, architettonico o archeologico e produce effetti giuridici vincolanti.Una volta emesso, il decreto:

• viene notificato al proprietario;
• è trascritto nei registri immobiliari, diventando opponibile anche ai futuri acquirenti.

Solo dopo questi passaggi l’immobile è considerato vincolato a tutti gli effetti, potendo così usufruire delle agevolazioni previste, come la riduzione IMU del 50%.

Tipologie di vincolo: diretto e indiretto

La normativa distingue due forme di tutela:

1. Vincolo diretto

È il vincolo applicato all'immobile in sé, perché considerato meritevole di protezione.

Solo questo tipo di vincolo permette di accedere alla riduzione IMU.

2. Vincolo indiretto

Non riguarda il bene principale, ma l’area che lo circonda, per preservarne il contesto, la visuale, il paesaggio.

Gli immobili in vincolo indiretto devono rispettare regole più severe (materiali, colori, altezze), ma non sono beni culturali e non possono beneficiare dell’agevolazione IMU.

La Corte di Cassazione e la Corte Costituzionale hanno chiarito più volte che l’agevolazione IMU è una norma eccezionale e non può essere estesa agli immobili soggetti solo a vincolo indiretto.

Esempio pratico

• Un castello medievale dichiarato bene culturale ha un vincolo diretto e beneficia della riduzione IMU.
• Gli edifici entro 100 metri, invece, ricadono in vincolo indiretto: devono rispettare regole estetiche, ma non ricevono agevolazioni fiscali.

Riduzione IMU del 50% per gli immobili vincolati

L’articolo 1, comma 747, lettera a), della Legge 160/2019 stabilisce che i fabbricati riconosciuti come beni culturali ai sensi dell’art. 10 del Codice dei beni culturali godano di un taglio del 50% della base imponibile IMU.Questa riduzione:

• è oggettiva, cioè vale a prescindere da come l’immobile viene utilizzato (abitato, locato, in comodato, vuoto, ecc.);
• richiede solo che esista il provvedimento formale della Soprintendenza.

Per ottenere l’agevolazione, è necessario presentare la dichiarazione IMU, indicando:

1. Dati catastali dell’immobile (quadro C);
2. La variazione con la dicitura che fa riferimento al vincolo storico (quadro D);
3. Numero, data e autorità che ha emanato la dichiarazione di interesse culturale (quadro E);
4. Conferma che si tratta di vincolo diretto e data di notifica.

Senza questi elementi, il Comune può negare il beneficio.

Vincolo parziale: agevolazione comunque valida

La giurisprudenza ha chiarito che il vincolo può riguardare anche solo una parte del fabbricato (come una facciata o un cortile): ciò è comunque sufficiente per applicare la riduzione IMU.

Secondo la Cassazione (sentenza n. 9036/2020), non è richiesta nessuna proporzione tra la porzione vincolata e il beneficio riconosciuto.

Cumulabilità delle agevolazioni: base imponibile fino al 25%

La riduzione per immobile storico può essere sommata ad altre agevolazioni IMU, applicandole una dopo l’altra.Le combinazioni più comuni sono due.

Immobile storico + inagibile o inabitabile

Se un immobile vincolato è anche dichiarato inagibile:

1. si applica la riduzione del 50% per immobile storico;
2. sulla base risultante si applica un ulteriore 50% per inagibilità.

Risultato: base imponibile pari al 25% del valore iniziale.

 Immobile storico + comodato gratuito a genitori o figli

Il MEF ha confermato che il beneficio per i beni culturali è compatibile con l’agevolazione prevista per gli immobili concessi in comodato gratuito ai familiari, se rispettati tutti i requisiti (registrazione del contratto, possesso di un solo immobile, residenza del comodatario, ecc.).Anche in questo caso:

• prima si applica il 50% per vincolo storico;
• poi il 50% per comodato

Esempio numerico

Si consideri:

• Villa Palladiana: bene culturale vincolato, base imponibile €200.000
• Aliquota IMU: 1%
• Edificio vicino: solo vincolo indiretto, base €50.000

Conclusioni: senza decreto non c’è agevolazione

La Cassazione ha sottolineato che la riduzione IMU può essere concessa solo se:

• il vincolo è diretto;
• è stato formalmente dichiarato dalla Soprintendenza;
• il provvedimento è stato notificato al proprietario.

Elenco comunali, attestazioni generiche o documenti non ufficiali non hanno valore.

Il beneficio fiscale non nasce dal valore storico percepito, ma dagli obblighi di conservazione imposti ai proprietari.

Senza la dichiarazione formale, viene meno il presupposto stesso per applicare l’agevolazione IMU.