Dal 2026 cambia il quadro fiscale delle locazioni brevi, ma il limite dei due appartamenti non rappresenta una garanzia assoluta per chi intende gestire gli affitti turistici come privato. Anche in presenza di un numero inferiore di immobili, infatti, l'attività può essere qualificata come imprenditoriale quando viene esercitata con caratteristiche di abitualità e organizzazione. Una distinzione importante, che può comportare l'obbligo di apertura della partita IVA e l'applicazione di regole fiscali differenti.
La disciplina delle locazioni brevi è contenuta nell'articolo 4 del D.L. n. 50/2017 e riguarda i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Una modifica significativa è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025), che ha ridotto da quattro a due il numero massimo di appartamenti destinabili alle locazioni brevi senza che scatti la presunzione legale di imprenditorialità. In particolare, l'articolo 1, comma 17, della legge ha modificato il comma 595 della Legge n. 178/2020, stabilendo che, a partire dal periodo d'imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto quando il contribuente destina a questa attività non più di due appartamenti per ciascun anno. Di conseguenza, dal terzo appartamento scatta la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del Codice civile. Il superamento della soglia comporta quindi l'impossibilità di continuare ad applicare il regime fiscale delle locazioni brevi in ambito privato, con conseguente necessità di valutare gli obblighi connessi all'esercizio dell'attività d'impresa.
L'aspetto più importante da considerare riguarda proprio i contribuenti che gestiscono uno o due immobili. Il mancato superamento della soglia prevista dalla Legge di Bilancio 2026 non significa necessariamente che l'attività debba essere considerata privata. La norma introduce infatti una presunzione di imprenditorialità quando vengono destinati alle locazioni brevi più di due appartamenti. Tuttavia, anche al di sotto di questo limite, occorre verificare le caratteristiche concrete dell'attività svolta. Il riferimento è rappresentato dall'articolo 2082 del Codice civile, secondo cui è imprenditore chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o servizi. Pertanto, il numero degli immobili costituisce soltanto uno degli elementi da considerare. Anche la gestione di un singolo appartamento potrebbe assumere rilevanza imprenditoriale qualora l'attività presenti caratteristiche di abitualità e organizzazione tali da configurare un'effettiva attività economica. Non è quindi sufficiente fermarsi al numero degli appartamenti per stabilire il corretto inquadramento fiscale.
Per comprendere se una locazione breve possa essere esercitata al di fuori dell'attività d'impresa occorre analizzare concretamente le modalità di gestione. Tra gli elementi che possono assumere rilevanza rientrano:
È importante precisare che nessuno di questi elementi, considerato isolatamente, determina automaticamente l'esistenza di un'impresa. La valutazione deve essere effettuata considerando l'insieme delle circostanze. Anche l'utilizzo di piattaforme come Airbnb e Booking non comporta, da solo, l'esistenza di un'attività imprenditoriale. Si tratta infatti di strumenti di intermediazione utilizzabili anche da privati.
Si consideri il caso di un contribuente che possiede un unico appartamento destinato agli affitti brevi. Nel primo scenario, il proprietario mette occasionalmente a disposizione l'immobile durante alcuni periodi dell'anno, gestisce direttamente i rapporti con gli ospiti e non dispone di una struttura organizzativa dedicata. In una situazione del genere, in presenza degli altri requisiti previsti dalla normativa, l'attività può rientrare nella disciplina delle locazioni brevi esercitate al di fuori dell'impresa. Diversa potrebbe essere la situazione di un contribuente che, pur possedendo un solo appartamento, organizza una gestione continuativa dell'attività, con personale dedicato, procedure operative, servizi aggiuntivi e una struttura stabile finalizzata alla commercializzazione dei soggiorni. In questo secondo caso, le modalità operative potrebbero evidenziare un'attività economica organizzata e abituale, con conseguente necessità di valutare l'inquadramento come attività d'impresa. La differenza, quindi, non riguarda soltanto quanti immobili vengono concessi in locazione, ma soprattutto il modo in cui viene esercitata l'attività.
La qualificazione dell'attività come imprenditoriale produce conseguenze importanti sotto il profilo fiscale e amministrativo. Innanzitutto, i proventi non possono più essere trattati come redditi derivanti da locazioni brevi esercitate al di fuori dell'attività d'impresa. Si rende quindi necessario individuare il corretto regime fiscale applicabile ai redditi prodotti. Tra i principali adempimenti da valutare rientrano:
In presenza dei requisiti previsti dalla legge, il contribuente potrebbe anche valutare l'accesso al regime forfettario, verificando i limiti e le condizioni richieste. È opportuno ricordare che la disciplina delle locazioni brevi non può essere applicata quando l'attività viene esercitata nell'ambito di un'impresa. Inoltre, la fornitura di servizi ulteriori rispetto a quelli strettamente connessi alla locazione, come la somministrazione di pasti o la colazione, può richiedere una diversa qualificazione dell'attività.
Per i contribuenti che rispettano i requisiti delle locazioni brevi in ambito privato e non destinano più di due appartamenti a tale attività, resta possibile optare per la cedolare secca. La disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 prevede due aliquote:
La possibilità di applicare queste aliquote resta subordinata al rispetto dei requisiti previsti dalla normativa, compresa l'assenza di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale. Superata la soglia dei due appartamenti, dal periodo d'imposta 2026 opera invece la presunzione legale di imprenditorialità.
La nuova disciplina delle locazioni brevi impone ai proprietari di immobili una maggiore attenzione nella valutazione del proprio inquadramento fiscale. Dal 2026, il limite dei due appartamenti rappresenta il confine oltre il quale scatta la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale. Tuttavia, rispettare tale limite non esclude automaticamente che l'attività possa essere considerata imprenditoriale sulla base delle sue caratteristiche concrete. Per questo motivo, prima di applicare la cedolare secca o di gestire gli immobili come privato, è opportuno verificare non soltanto il numero delle unità immobiliari destinate agli affitti brevi, ma anche l'organizzazione, l'abitualità e i servizi effettivamente offerti. Una valutazione preventiva consente di evitare errori nell'inquadramento fiscale e possibili contestazioni da parte dell'Amministrazione finanziaria.