La Legge di Bilancio 2027 introduce importanti novità per il regime fiscale delle locazioni immobiliari. Tra gli interventi annunciati dal Governo figura una significativa riduzione della cedolare secca sugli affitti a canone concordato, con un'aliquota che potrebbe scendere dal 10% al 5% per la generalità dei contratti agevolati e arrivare addirittura all'1% quando l'immobile viene affittato a giovani con un'età fino a 35 anni. L'obiettivo della misura è duplice: da una parte incentivare i proprietari a concedere gli immobili in locazione a canoni più contenuti, dall'altra favorire l'accesso alla casa per studenti, giovani lavoratori e famiglie che incontrano difficoltà nel sostenere gli attuali prezzi degli affitti. Le nuove aliquote sono previste a partire dal 2027, ma sarà necessario attendere il testo definitivo della Manovra per conoscere nel dettaglio i requisiti e le modalità operative.
La prima novità riguarda la riduzione della cedolare secca applicabile ai contratti di locazione a canone concordato. Attualmente, per i contratti che rispettano i requisiti previsti dalla normativa, è possibile applicare un'aliquota agevolata del 10%, in luogo dell'aliquota ordinaria del 21%. Con la nuova Manovra, il Governo intende dimezzare ulteriormente la tassazione, portando l'aliquota al 5%. La riduzione riguarderebbe la generalità delle locazioni abitative a canone concordato, con l'obiettivo di rendere economicamente più conveniente questa tipologia contrattuale rispetto agli affitti a canone libero. La misura interessa soprattutto i proprietari che dispongono di immobili situati nei Comuni in cui è possibile stipulare contratti a canone concordato sulla base degli accordi territoriali. Tra le principali tipologie contrattuali interessate rientrano:
Il canone non viene determinato liberamente dalle parti, ma deve rispettare i parametri stabiliti dagli accordi territoriali sottoscritti dalle organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini.
La novità più significativa riguarda la possibilità di applicare una cedolare secca ulteriormente ridotta all'1% quando l'immobile viene concesso in locazione a giovani con un'età non superiore a 35 anni. Si tratta di una misura pensata per favorire l'accesso alla locazione da parte delle fasce più giovani della popolazione, particolarmente interessate dall'aumento dei canoni nelle principali città italiane. In questo caso, il proprietario che stipula un contratto a canone concordato con un inquilino in possesso del requisito anagrafico potrebbe beneficiare di una tassazione sostitutiva praticamente simbolica. La riduzione rappresenterebbe un vantaggio importante rispetto all'attuale regime fiscale. Un aspetto da chiarire riguarda proprio i requisiti soggettivi: sarà necessario verificare nel testo definitivo se l'agevolazione sarà riservata esclusivamente ai giovani lavoratori e agli studenti oppure se potrà essere applicata a qualsiasi conduttore che rispetti il requisito anagrafico. Dovranno inoltre essere definite le condizioni per i contratti intestati a più persone, soprattutto quando gli inquilini hanno età differenti. Secondo le prime informazioni disponibili, non sarebbe previsto un limite reddituale per accedere alla tassazione agevolata, ma anche questo aspetto dovrà essere confermato dalla disciplina definitiva.
Per comprendere la portata della novità, è utile analizzare un esempio numerico. Ipotizziamo un proprietario che concede in locazione un appartamento con un contratto a canone concordato, percependo un canone annuo di 10.000 euro. La tassazione sarebbe la seguente:
| Regime fiscale | Aliquota | Imposta annuale |
|---|---|---|
| Cedolare secca attuale | 10% | 1.000 euro |
| Nuova cedolare secca | 5% | 500 euro |
| Cedolare secca giovani under 35 | 1% | 100 euro |
Come emerge dall'esempio, il passaggio dal 10% al 5% comporterebbe un risparmio fiscale di 500 euro all'anno.
Nel caso in cui il contratto rispetti anche i requisiti per beneficiare dell'aliquota dell'1%, il risparmio salirebbe a 900 euro annui. Su un periodo contrattuale di cinque anni, ipotizzando un canone invariato, il vantaggio fiscale potrebbe raggiungere rispettivamente 2.500 e 4.500 euro. Si tratta di un beneficio particolarmente significativo per i proprietari che intendono mettere a reddito immobili destinati alla locazione abitativa.
Per comprendere la portata della nuova agevolazione è necessario ricordare brevemente il funzionamento dei contratti a canone concordato. A differenza dei contratti a canone libero, nei quali il proprietario e l'inquilino possono concordare liberamente il prezzo della locazione, nei contratti concordati il canone deve rispettare determinati parametri. Gli importi vengono stabiliti attraverso accordi territoriali stipulati dalle associazioni dei proprietari immobiliari e degli inquilini. Il valore del canone dipende generalmente da diversi elementi, tra cui:
Il proprietario deve quindi verificare che il contratto rispetti le condizioni previste dall'accordo territoriale applicabile. In determinate situazioni è inoltre necessaria l'attestazione di conformità rilasciata dalle organizzazioni firmatarie, secondo le disposizioni vigenti. La convenienza del canone concordato non dipende esclusivamente dalla minore tassazione. In diversi Comuni sono previste anche ulteriori agevolazioni, come la riduzione dell'IMU per gli immobili concessi in locazione a canone concordato, nel rispetto dei requisiti normativi.
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale riservato alle persone fisiche che concedono in locazione immobili abitativi al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. La sua caratteristica principale è quella di sostituire la tassazione ordinaria dei redditi da locazione. In particolare, l'imposta sostitutiva prende il posto:
Il proprietario che sceglie la cedolare secca deve però rinunciare alla possibilità di aggiornare il canone, compreso l'adeguamento ISTAT, per tutta la durata dell'opzione. Attualmente, le principali aliquote sono:
Dal 2027, secondo quanto annunciato con la Manovra, il quadro potrebbe cambiare con l'introduzione delle nuove aliquote del 5% e dell'1%. Rimarrebbe invece invariata l'aliquota ordinaria del 21% per i contratti abitativi a canone libero.
Le nuove disposizioni sono inserite nel progetto della Legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026. L'entrata in vigore è prevista dal 1° gennaio 2027, ma occorre attendere l'approvazione definitiva della legge e le eventuali disposizioni attuative per conoscere le condizioni effettive di applicazione. Un punto particolarmente importante riguarda i contratti già in essere. Al momento, infatti, non è ancora possibile stabilire con certezza se la nuova aliquota agevolata potrà essere applicata anche alle locazioni stipulate prima del 2027 oppure soltanto ai nuovi contratti. Sarà inoltre necessario chiarire se il requisito anagrafico dei 35 anni dovrà essere posseduto al momento della sottoscrizione del contratto oppure anche durante il periodo di applicazione dell'agevolazione. Questi aspetti saranno determinanti per individuare correttamente i beneficiari della nuova tassazione.
La riduzione della cedolare secca rappresenta una delle principali novità fiscali della Manovra 2027 in materia immobiliare. Il passaggio dal 10% al 5% per i contratti a canone concordato e la possibile aliquota dell'1% per gli affitti destinati agli under 35 potrebbero rendere molto più conveniente la locazione degli immobili a prezzi calmierati. Per i proprietari si prospetta una riduzione significativa del carico fiscale, mentre per i giovani potrebbe aumentare la disponibilità di abitazioni in affitto a condizioni economicamente più accessibili. Resta tuttavia fondamentale attendere il testo definitivo della Legge di Bilancio 2027 per verificare i requisiti soggettivi, l'ambito applicativo e il trattamento dei contratti già registrati.