In materia di locazioni ad uso commerciale, la regola resta ferma: i canoni di locazione sono tassati anche se non vengono effettivamente incassati. A ribadirlo è, ancora una volta, la Corte di Cassazione, confermando un orientamento ormai consolidato sia in giurisprudenza sia nella prassi dell’Amministrazione finanziaria.
L’art. 26 del DPR n. 917/1986 (TUIR) stabilisce che i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo del proprietario indipendentemente dalla loro percezione. Ciò significa che, finché esiste un contratto di locazione valido, il canone pattuito rappresenta reddito imponibile, anche se il conduttore è moroso.Un’eccezione a questa regola è stata introdotta dalla legge n. 431/1998, ma solo per le locazioni ad uso abitativo. In tali casi, i canoni non percepiti cessano di essere tassati dal momento della conclusione del procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità. Questa deroga, tuttavia, non si applica alle locazioni commerciali.
Già la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 150/E del 1999 aveva chiarito che, per gli immobili locati a uso diverso dall’abitativo, il canone deve essere sempre dichiarato così come previsto dal contratto, anche se non incassato. In questo ambito, infatti, rileva il momento in cui il reddito si forma giuridicamente, non quello in cui viene materialmente percepito.Questo orientamento è stato ritenuto conforme alla Costituzione dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 362 del 26 luglio 2000), la quale ha precisato che il riferimento al canone di locazione è legittimo finché il contratto è in vita. Solo quando il rapporto locativo cessa, torna applicabile il criterio ordinario basato sulla rendita catastale.
Un punto particolarmente rilevante riguarda gli effetti della risoluzione del contratto. Nell’ordinanza n. 27451 del 14 ottobre 2025, la Corte di Cassazione ha censurato la decisione del giudice di merito che aveva fatto retroagire la risoluzione del contratto al momento della morosità del conduttore.La Cassazione ha ricordato che la locazione è un contratto a esecuzione continuata o periodica e che, in base all’art. 1458, comma 1, c.c., la risoluzione opera ex nunc, ossia solo dal momento in cui viene dichiarata, senza incidere sulle prestazioni già maturate. Ne consegue che i canoni relativi al periodo precedente alla risoluzione restano dovuti e, quindi, fiscalmente imponibili, anche se non riscossi.
Per le locazioni commerciali, il sistema non prevede alcun meccanismo di recupero delle imposte pagate sui canoni non percepiti. A differenza di quanto avviene per gli immobili abitativi, non è riconosciuto alcun credito d’imposta a favore del locatore.Questo regime si applica anche agli immobili strumentali (come opifici D/1 o uffici A/10), per i quali il proprietario resta obbligato a dichiarare i canoni non incassati, anche se lo sfratto per morosità è stato convalidato.
L’unica possibilità per il locatore di non assoggettare a imposta i canoni non riscossi è dimostrare che il contratto di locazione sia effettivamente cessato. Ciò può avvenire:
In quest’ultimo caso, la cessazione del contratto può produrre effetti fiscali anche senza attendere una pronuncia giudiziale, a condizione che la risoluzione sia certa, documentata e, se necessario, registrata.
Nel corso degli anni, la Corte di Cassazione ha più volte confermato questi principi (tra le altre, sentenze n. 651/2012, n. 11158/2013, n. 22588/2013, n. 12332/2019). Più recentemente, le ordinanze n. 20661/2020 e n. 27550/2024 hanno ribadito che i canoni non percepiti per morosità continuano a costituire reddito imponibile fino alla cessazione del contratto, poiché il presupposto dell’imposta è la titolarità del diritto reale sull’immobile e non l’effettivo incasso.Secondo la Suprema Corte, tale disciplina non viola il principio di capacità contributiva, poiché il legislatore può legittimamente individuare indici presuntivi di ricchezza, come il canone contrattualmente dovuto, salvo il controllo di costituzionalità già effettuato dalla Corte Costituzionale.
In sintesi, nelle locazioni ad uso commerciale la morosità del conduttore non basta a escludere la tassazione dei canoni. Finché il contratto resta in vigore, il reddito locativo continua a formarsi e deve essere dichiarato. Solo una risoluzione effettiva del rapporto, tempestivamente formalizzata, consente al locatore di interrompere l’imposizione fiscale sui canoni non incassati.