Negli ultimi anni, la diffusione delle piattaforme di short rent come Airbnb ha portato molti proprietari immobiliari a confrontarsi con dubbi fiscali sempre più frequenti. Uno dei quesiti più ricorrenti riguarda la determinazione della base imponibile sulla quale applicare la cedolare secca nelle locazioni brevi.
Una recente discussione pubblicata su Reddit nel forum dedicato ai commercialisti italiani ha riacceso l’attenzione sul tema, evidenziando la confusione generata dai prospetti fiscali messi a disposizione dalle piattaforme OTA.
Nel riepilogo fiscale fornito da Airbnb compaiono generalmente diverse voci:
Il dubbio nasce dal fatto che l’importo bonificato sul conto corrente è inferiore rispetto a quanto pagato dal cliente finale, poiché Airbnb trattiene le proprie commissioni.
Molti contribuenti, quindi, si chiedono se la cedolare secca debba essere applicata:
Nel regime delle locazioni brevi disciplinato dall’art. 4 del D.L. 50/2017, la base imponibile della cedolare secca coincide normalmente con il canone lordo pattuito con il cliente.
In altre parole, le commissioni trattenute dalla piattaforma non riducono il reddito imponibile.Questo significa che:
Anche nelle discussioni tra professionisti e contribuenti emerge come il riferimento corretto sia il corrispettivo lordo e non il netto accreditato.
Le spese di pulizia meritano un’attenzione particolare.
Se vengono addebitate separatamente all’ospite ma incassate dall’host insieme al soggiorno, nella maggior parte dei casi concorrono anch’esse alla formazione del reddito imponibile.
Dal punto di vista fiscale, infatti, ciò che rileva è il corrispettivo complessivamente percepito per la locazione breve.
Di conseguenza:
non risultano deducibili in presenza di cedolare secca.
Per le locazioni brevi il contribuente può generalmente scegliere tra:
La cedolare secca offre semplicità e aliquota fissa, ma presenta un limite importante: non consente la deduzione dei costi sostenuti.
Commissioni OTA, pulizie, lavanderia, utenze e compensi ad agenzie di gestione restano quindi fiscalmente irrilevanti. Anche questo aspetto viene frequentemente discusso dagli operatori del settore delle locazioni turistiche.
Un altro elemento fondamentale è la Certificazione Unica trasmessa dagli intermediari.Le piattaforme o i property manager che operano come sostituti d’imposta possono:
È quindi essenziale verificare che:
Nel regime delle locazioni brevi con cedolare secca, la regola generale è chiara: la tassazione si applica sul corrispettivo lordo pagato dall’ospite e non sull’importo netto accreditato dopo le commissioni della piattaforma.
Per evitare errori dichiarativi è consigliabile:
Con l’aumento dei controlli sulle locazioni brevi e l’interscambio automatico dei dati fiscali, una gestione corretta della base imponibile diventa oggi essenziale per evitare contestazioni future.