AFFITTI BREVI: PROPOSTA UNA PROROGA PER LA SOGLIA DI IMPRENDITORIALITA'

A partire dal 1° gennaio 2026 la disciplina fiscale delle locazioni brevi (ossia gli affitti di immobili per periodi inferiori a 30 giorni) subisce un cambiamento importante: viene modificata la soglia oltre la quale l’attività è considerata imprenditoriale.

Da quattro a due immobili: cosa cambia

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199), la norma che regolava in precedenza la presunzione di attività imprenditoriale viene profondamente rivista.

Fino al 31 dicembre 2025, infatti, un contribuente poteva concedere in locazione breve fino a quattro immobili nel corso dello stesso periodo d’imposta senza essere automaticamente qualificato come imprenditore. Dal 2026, invece, questa soglia viene dimezzata: chi concede in locazione breve più di 2 unità immobiliari nello stesso anno fiscale viene automaticamente considerato un imprenditore ai sensi del codice civile (art. 2082 c.c.).

Quali conseguenze per chi affitta oltre due immobili

Superata la nuova soglia:

• scatta la presunzione di attività imprenditoriale, con tutte le implicazioni fiscali e amministrative che ne derivano;
• è necessario aprire Partita IVA utilizzando il codice ATECO appropriato per l’attività di locazione;
• è obbligatoria la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al comune competente;
• si devono rispettare gli adempimenti tipici dell’attività d’impresa, come iscrizione al Registro delle Imprese e alla gestione previdenziale;
• chi non si adegua può incorrere in sanzioni amministrative anche significative, fino a diverse migliaia di euro.

Cedolare secca e regime fiscale agevolato

Restano invece confermate le regole sulla tassazione delle locazioni brevi:

• per le unità immobiliari locate, è possibile optare per la cedolare secca (aliquota del 26%);
• se il contribuente indica nella dichiarazione che ha conseguito reddito da una sola unità immobiliare, può applicare l’aliquota agevolata al 21%;
• questa disciplina agevolata resta in vigore anche dopo la modifica alla soglia, ma è applicabile solo se il numero di immobili locati non oltrepassa il limite di due unità;

Una proroga “salva-transizione” (aggiornamento)

Nel corso dell’iter di conversione del decreto Milleproroghe, è stato proposto un emendamento per prorogare l’entrata in vigore del nuovo limite di due immobili fino al 1° luglio 2026. L’obiettivo di questa norma tampone è dare tempo ai locatori di adeguarsi senza subire subito le rigide conseguenze della presunzione di imprenditorialità. Questa proroga è pensata anche per risolvere alcune criticità interpretative sollevate dagli operatori del settore, in particolare nei casi di contratti iniziati nel 2025 e proseguiti nel 2026.

In sintesi: i punti chiave

- La soglia per la presunzione di attività imprenditoriale nelle locazioni brevi passa da 4 a 2 immobili.

- Dal terzo immobile in poi l’attività si considera imprenditoriale in modo automatico.

- Scattano SCIA, Partita IVA e altri adempimenti professionali.

- La cedolare secca resta possibile, con aliquote fisse, ma solo entro il limite delle due unità.

- È prevista una proroga semestrale fino al 1° luglio 2026 per agevolare la transizione.