Negli ultimi anni, il mercato degli affitti brevi ha vissuto una crescita esponenziale in tutta Italia. Da Milano a Roma, dalle località balneari alle città d’arte, sempre più proprietari mettono a reddito i propri immobili tramite piattaforme come Airbnb, Booking o Vrbo.
Questa formula consente guadagni interessanti e una gestione flessibile, ma porta con sé un interrogativo fondamentale:
Quando gli affitti brevi richiedono l’apertura della partita IVA?
La risposta non è sempre immediata, perché dipende da come l’attività è gestita: occasionalmente, come semplice privato, oppure in modo continuativo e organizzato, quindi con carattere imprenditoriale.
In questa guida analizziamo nel dettaglio tutti i casi, le soglie, le regole fiscali e gli adempimenti da conoscere per non incorrere in errori o sanzioni.
Il fenomeno degli affitti brevi ha rivoluzionato il settore immobiliare. Secondo i dati ISTAT e Federalberghi, oltre 600.000 abitazioni in Italia vengono oggi affittate per periodi inferiori a 30 giorni, e il trend continua a crescere.
La formula è vincente perché consente di:
Tuttavia, con l’aumento dell’offerta e la professionalizzazione del settore, lo Stato ha introdotto regole precise per distinguere tra locazione privata e attività imprenditoriale, soprattutto per fini fiscali.
La definizione ufficiale di locazione breve è contenuta nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017.
Si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.Sono inclusi anche i contratti che comprendono la fornitura di biancheria e pulizia dei locali, purché limitati al soggiorno e non configurino servizi alberghieri.
Sono invece escluse le locazioni di durata superiore ai 30 giorni e le attività ricettive (B&B, case vacanza, affittacamere), che seguono normative differenti e richiedono obbligatoriamente la partita IVA.
Molti proprietari possono gestire gli affitti brevi senza aprire una partita IVA, a condizione che l’attività rimanga non imprenditoriale.
Ecco i requisiti principali stabiliti dall’Agenzia delle Entrate e confermati da diverse circolari interpretative:
La gestione deve essere occasionale, senza struttura aziendale, dipendenti o organizzazione di mezzi e risorse.
In generale, fino a 4 unità immobiliari locate con contratti brevi rientrano nel regime “privato”.
Oltre questa soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale (art. 2082 Codice Civile).
Non devono essere offerti servizi tipici di hotel o B&B:
I contratti non devono superare i 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino.
I redditi derivanti da affitti brevi non imprenditoriali possono essere tassati con la cedolare secca:
Mario possiede due appartamenti a Roma. Li affitta su Airbnb per pochi mesi all’anno, senza offrire servizi extra, occupandosi personalmente di prenotazioni e pulizie tra un soggiorno e l’altro.
In questo caso, l’attività di Mario è non imprenditoriale: non deve aprire partita IVA e può applicare la cedolare secca.
L’apertura della partita IVA diventa obbligatoria quando l’attività di locazione assume caratteristiche imprenditoriali.
Secondo la normativa fiscale e la giurisprudenza (Cassazione e Agenzia delle Entrate), ciò avviene quando l’attività è abituale, organizzata e con finalità di lucro.Ecco i principali indicatori che fanno scattare l’obbligo:
Chi gestisce più di 4 immobili con contratti di affitto breve è considerato imprenditore ai fini fiscali.
Se vengono forniti servizi extra tipici del settore turistico – come colazioni, pulizie quotidiane, reception o assistenza continuativa – l’attività diventa assimilabile a una struttura ricettiva.
Pubblicità, sito web, personale o collaboratori, gestione sistematica delle prenotazioni sono elementi che configurano una gestione d’impresa.
Chi apre partita IVA per affitti brevi deve scegliere il codice corretto, in genere:
Una volta aperta la partita IVA, si può scegliere tra due regimi principali:
Aprire una partita IVA per la gestione di affitti brevi non è complesso, ma richiede alcuni passaggi precisi:
Una volta avviata l’attività, bisogna:
Dal 2025, la Legge di Bilancio 2024 ha modificato l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi:
La nuova direttiva europea, in fase di recepimento, prevede una maggiore trasparenza fiscale per le piattaforme digitali.
Ciò significa che portali come Airbnb e Booking dovranno comunicare i dati delle transazioni ai singoli Paesi, e in alcuni casi potranno applicare direttamente l’IVA sulle prenotazioni.Questo potrebbe introdurre nuove regole anche per i privati che operano tramite piattaforme, rendendo ancora più importante una corretta gestione fiscale.
Oltre alla normativa nazionale, ogni Regione e Comune può introdurre regole aggiuntive per gli affitti brevi.
In molte regioni (es. Lombardia, Toscana, Lazio) è obbligatoria anche per i privati che gestiscono locazioni turistiche.
Serve a comunicare formalmente l’avvio dell’attività al Comune.
È un codice univoco da esporre su ogni annuncio online.
Dal 2025 sarà obbligatorio in tutta Italia per contrastare l’abusivismo e monitorare l’offerta turistica.
Va riscossa dagli ospiti e riversata al Comune secondo le tariffe locali. Anche i privati sono tenuti a rispettare l’obbligo di rendicontazione periodica.
Gestire affitti brevi senza conoscere le regole può comportare sanzioni fiscali o amministrative. Ecco gli errori più frequenti:
La convenienza dipende da diversi fattori: numero di immobili, reddito annuo e servizi offerti.
Ecco una panoramica comparativa:
| Aspetto | Gestione privata | Gestione con partita IVA |
|---|---|---|
| Numero immobili | Fino a 4 | Oltre 4 |
| Servizi offerti | Solo pulizie iniziali/finali | Servizi turistici aggiuntivi |
| Tassazione | Cedolare secca 21–26% | Regime forfettario (15% o 5%) o ordinario |
| IVA | Non applicabile | Applicabile in caso di servizi |
| Contributi INPS | Nessuno | Obbligatori |
| Contabilità | Semplice | Fatture e registri |
| Adempimenti | Limitati | SCIA, CCIAA, IVA |
In molti casi, aprire la partita IVA conviene se si gestiscono più immobili o se si vogliono offrire servizi aggiuntivi.
Il regime forfettario rappresenta oggi la soluzione più semplice e conveniente per chi vuole professionalizzare la propria attività con imposta ridotta e burocrazia minima.
In sintesi:
Affrontare il tema con leggerezza può comportare sanzioni e problemi con l’Agenzia delle Entrate. Per questo è fondamentale affidarsi a un consulente fiscale o a uno studio specializzato in affitti brevi, capace di analizzare la tua situazione e indicare la strategia più efficiente.