Uno dei dubbi più frequenti riguarda il rapporto tra prima casa, abitazione principale e immobili concessi in locazione. Molti contribuenti ritengono che il semplice fatto di possedere un solo immobile sia sufficiente per beneficiare dell’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale. Tuttavia, la normativa IMU non guarda esclusivamente al numero di immobili posseduti, ma soprattutto al rapporto tra il proprietario e l’immobile, verificando se il contribuente vi abbia stabilito la propria residenza anagrafica e la dimora abituale. Pertanto, una casa che rappresenta l’unico immobile di proprietà può comunque essere soggetta al pagamento dell’IMU se viene concessa in affitto e il proprietario trasferisce la propria residenza altrove.
Nel linguaggio comune spesso vengono utilizzati come sinonimi i termini prima casa e abitazione principale, ma dal punto di vista fiscale hanno significati differenti. La prima casa è generalmente collegata all’acquisto dell’immobile e alle agevolazioni previste in fase di compravendita (ad esempio imposte ridotte sull’acquisto). L’abitazione principale, invece, ai fini IMU, è definita dal legislatore come:
l’immobile nel quale il possessore e i componenti del nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Quindi, per beneficiare dell’esenzione IMU, non è sufficiente essere proprietari di una sola abitazione. Sono necessari due requisiti contemporanei:
Se manca anche uno solo di questi elementi, l’immobile non può essere considerato abitazione principale ai fini IMU.
Il caso più comune è quello del proprietario che possiede una sola abitazione, ma decide di trasferirsi altrove e concedere l’immobile in locazione. Esempio:
In questa situazione, anche se l’immobile è l’unico posseduto, non è più abitazione principale del proprietario. La casa diventa infatti un immobile locato e, ai fini IMU, viene considerata una seconda casa fiscalmente, anche se il contribuente non possiede altri immobili. Di conseguenza, il proprietario dovrà versare l’IMU secondo le aliquote stabilite dal Comune dove è situato l’immobile.
La ratio della normativa è legata al fatto che l’esenzione IMU è stata introdotta per tutelare l’abitazione nella quale il contribuente vive effettivamente. L’agevolazione non è destinata alla semplice “prima proprietà immobiliare”, ma alla casa utilizzata come abitazione personale e familiare. Quando il proprietario trasferisce la propria residenza e concede l’immobile a terzi, viene meno il requisito dell’utilizzo diretto dell’abitazione. Pertanto:
| Situazione | IMU |
|---|---|
| Casa di proprietà con residenza e dimora abituale | Esente IMU (salvo immobili di lusso) |
| Casa unica di proprietà concessa in affitto | IMU dovuta |
| Casa acquistata ma mai abitata dal proprietario | IMU dovuta |
| Casa lasciata vuota senza residenza | IMU dovuta |
Anche quando l’immobile è abitazione principale, l’esenzione IMU non si applica agli immobili appartenenti alle categorie catastali:
Per questi immobili l’IMU resta dovuta anche se utilizzati come abitazione principale, con applicazione delle eventuali detrazioni previste.
Può capitare che il proprietario trasferisca temporaneamente la residenza per motivi di lavoro, salute o altre esigenze personali. Anche in questi casi, però, ai fini IMU conta la situazione formale e sostanziale:
l’esenzione viene meno. Non rileva quindi il fatto che il proprietario consideri quella casa come la propria “vera casa” o come l’unico patrimonio immobiliare posseduto.
L’obbligo di pagamento dell’IMU grava sul proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile. L’inquilino che occupa la casa in affitto non deve pagare l’IMU. Il proprietario dovrà quindi:
Il pagamento avviene normalmente in due rate:
È comunque possibile versare l’intero importo in un’unica soluzione entro il termine previsto per l’acconto.
Il calcolo parte dalla rendita catastale dell’immobile. La procedura generale prevede:
L’importo finale può variare sensibilmente in base:
Per questo motivo non esiste un importo IMU uguale per tutti gli immobili.
Un ulteriore aspetto riguarda le agevolazioni ottenute al momento dell’acquisto. Chi acquista una casa con agevolazioni “prima casa” può successivamente concederla in affitto senza perdere automaticamente il beneficio fiscale. La locazione dell’immobile, infatti, non determina di per sé la decadenza dall’agevolazione prima casa. Tuttavia, cambia il trattamento ai fini IMU:
Sono quindi due discipline fiscali diverse.
Possedere una sola abitazione non significa automaticamente essere esonerati dal pagamento dell’IMU. L’esenzione spetta esclusivamente quando l’immobile rappresenta effettivamente l’abitazione principale, cioè quando il proprietario vi risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente. Se invece il proprietario trasferisce la residenza in un altro Comune o in un’altra abitazione e concede la casa in affitto, anche se rimane l’unico immobile posseduto, l’immobile perde la qualifica di abitazione principale e diventa soggetto a IMU. La regola fondamentale da ricordare è quindi: ai fini IMU non conta quante case possiede il contribuente, ma dove vive realmente e risiede anagraficamente. Un’unica casa di proprietà può quindi essere esente da IMU se è la propria abitazione principale, ma può diventare imponibile se viene concessa in locazione.