La cedolare secca sulle locazioni brevi viene spesso considerata, a torto, come un regime fiscale completamente “isolato” rispetto al resto della dichiarazione dei redditi. In realtà, il suo funzionamento è più articolato. A mettere in evidenza questo aspetto è anche un recente caso discusso sul forum Reddit dedicato ai commercialisti. Una coppia, proprietaria al 50% di un immobile concesso in locazione breve tramite Airbnb, si è trovata davanti a un risultato inatteso nella compilazione del modello 730: l'inserimento del reddito derivante dall'affitto aveva modificato sensibilmente il risultato della dichiarazione, trasformando un credito in un debito.
Il caso consente di chiarire alcuni aspetti importanti della tassazione delle locazioni brevi, soprattutto quando l'immobile è cointestato.
Per locazione breve si intendono, in linea generale, i contratti relativi a immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.Il reddito può essere assoggettato a cedolare secca, evitando quindi la tassazione ordinaria IRPEF del reddito da locazione.
La disciplina è stata modificata negli ultimi anni anche sotto il profilo dell'aliquota. Per i redditi derivanti dalle locazioni brevi, l'aliquota ordinaria è oggi pari al 26%, mentre è prevista l'aliquota ridotta del 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente per ciascun periodo d'imposta.
Questo significa che non basta guardare alla percentuale applicata dalla piattaforma o all'importo della ritenuta subita durante l'anno: occorre verificare come il reddito deve essere imputato nella dichiarazione.
Uno degli aspetti più importanti del caso esaminato riguarda la comproprietà dell'immobile.
Se un appartamento è posseduto da due soggetti al 50%, il reddito derivante dalla locazione deve essere normalmente attribuito ai proprietari in proporzione alla rispettiva quota di possesso.
Nel caso discusso, quindi, se l'immobile appartiene per metà al marito e per metà alla moglie, il reddito della locazione breve deve essere considerato, in linea generale, nella misura del 50% per ciascun comproprietario.
Non è quindi sufficiente che Airbnb abbia effettuato i pagamenti o gli adempimenti fiscali a nome di uno solo dei proprietari per attribuire automaticamente a quella persona l'intero reddito.
Il dato fiscale deve essere coerente con la titolarità dell'immobile e con le regole di imputazione del reddito.
È questo il punto che genera maggiore confusione. La cedolare secca è un'imposta sostitutiva e, proprio per questo, il reddito sottoposto a cedolare non viene tassato nuovamente con le aliquote progressive IRPEF.
Questo però non significa che quel reddito sia completamente irrilevante ai fini di ogni altro calcolo fiscale. L'Agenzia delle Entrate precisa, infatti, che il reddito assoggettato a cedolare secca deve essere considerato per determinate verifiche collegate al reddito complessivo e al riconoscimento di alcune detrazioni e agevolazioni.
È quindi possibile che un contribuente inserisca correttamente un reddito da locazione breve con cedolare secca e, nonostante questo, veda cambiare il risultato finale del proprio 730.
Uno degli effetti più importanti riguarda le detrazioni collegate ai redditi da lavoro dipendente.
La detrazione spettante al lavoratore non è sempre un importo fisso: varia in funzione del reddito complessivo preso a riferimento.
Di conseguenza, l'inserimento di un reddito immobiliare soggetto a cedolare può determinare una riduzione delle detrazioni spettanti.
È esattamente uno degli aspetti emersi nella discussione analizzata: l'incremento del reddito di riferimento ha modificato il calcolo delle agevolazioni fiscali, nonostante il reddito della locazione fosse assoggettato a cedolare secca.
Il risultato può quindi sembrare paradossale: la cedolare evita che il reddito dell'affitto venga tassato ordinariamente con l'IRPEF, ma quel reddito può comunque incidere sul calcolo di alcune detrazioni.
C'è poi un altro elemento che spesso viene sottovalutato quando si guarda al risultato del 730: gli acconti.
L'inserimento di un reddito da locazione breve può infatti non produrre soltanto un effetto sull'imposta relativa all'anno dichiarato. Il contribuente potrebbe trovarsi anche a dover versare un acconto sulla cedolare secca relativa al periodo d'imposta successivo.
Nel modello 730, il quadro F comprende infatti anche i dati relativi ai versamenti della cedolare secca e alle ritenute subite sui contratti di locazione breve. Questo può spiegare perché il risultato finale della dichiarazione sia molto diverso da quello che il contribuente si aspettava semplicemente calcolando il 21% o il 26% sul canone.
Un'altra situazione frequente riguarda le piattaforme di intermediazione.
Quando il contratto di locazione breve viene concluso con l'intervento di un intermediario che interviene anche nel pagamento o incassa i canoni, è prevista una ritenuta.
Per il 730/2026, l'Agenzia delle Entrate prevede espressamente l'indicazione delle ritenute del 21% relative ai contratti di locazione breve nella specifica sezione del quadro F.
La ritenuta già subita non deve quindi essere ignorata.
In dichiarazione occorre determinare l'imposta effettivamente dovuta e scomputare quanto già trattenuto secondo le regole previste. Questo è particolarmente importante quando l'intero importo della ritenuta è stato materialmente trattenuto dalla piattaforma a nome di uno dei soggetti coinvolti.
Nel caso di un immobile cointestato, può sorgere la tentazione di attribuire tutto il reddito al proprietario che ha subito la ritenuta, soprattutto quando questa soluzione produce un risultato fiscale più favorevole. Non è però una scelta che può essere effettuata liberamente. La dichiarazione deve rispettare le regole di imputazione del reddito derivanti dalla titolarità dell'immobile. Se due persone possiedono ciascuna il 50% dell'appartamento, il reddito deve essere normalmente ripartito in funzione delle rispettive quote. Il fatto che uno dei due abbia materialmente gestito Airbnb, ricevuto i pagamenti o visto applicare la ritenuta non modifica automaticamente la proprietà fiscale del reddito.
Sì, ed è proprio questo l'aspetto più importante da comprendere. Non necessariamente perché il contribuente abbia commesso un errore nel compilare il 730. L'effetto può derivare dalla combinazione di più elementi:
Nel caso analizzato, ad esempio, il contribuente aveva inizialmente un credito derivante soprattutto da spese detraibili. Dopo l'inserimento del reddito della locazione, il risultato della dichiarazione è cambiato sensibilmente. Questo non significa che la cedolare sia stata calcolata “due volte”. Significa che bisogna distinguere l'imposta sostitutiva sul reddito della locazione dagli effetti che quel reddito può produrre nel calcolo complessivo delle detrazioni e delle agevolazioni.
La dichiarazione precompilata può rappresentare un valido aiuto, ma non deve essere considerata automaticamente infallibile. Nel caso delle locazioni brevi, l'Agenzia delle Entrate acquisisce i dati delle certificazioni relative ai canoni e alle ritenute. In presenza di più immobili, comproprietà, sublocazioni o situazioni particolari, è quindi fondamentale verificare che i dati riportati siano coerenti con la reale situazione del contribuente. L'Agenzia precisa, ad esempio, che chi percepisce redditi da locazione breve sia per un immobile di proprietà sia come sublocatore può trovarsi con dati distribuiti tra quadro B e quadro D.
Il caso della coppia con immobile cointestato dimostra quanto possa essere fuorviante ragionare sulla cedolare secca limitandosi alla semplice aliquota del 21% o del 26%. La prima regola è verificare a chi appartiene fiscalmente il reddito. Se l'immobile è cointestato, il reddito deve essere normalmente ripartito in base alle quote di possesso. La seconda è ricordare che cedolare secca non significa irrilevanza fiscale assoluta. Il reddito non confluisce nella tassazione ordinaria IRPEF, ma può comunque essere considerato per il calcolo di determinate detrazioni, agevolazioni e soglie reddituali. Infine, bisogna verificare attentamente le ritenute operate dalla piattaforma e gli eventuali acconti richiesti. Per questo motivo, davanti a un 730 che passa improvvisamente da un credito consistente a un debito, non è sufficiente guardare alla sola cedolare. Occorre analizzare l'intera liquidazione della dichiarazione e capire quale componente ha prodotto la variazione. È proprio questa la differenza tra una semplice compilazione del 730 e una corretta analisi fiscale della dichiarazione.